Coisas a saber antes de comprar uma casa

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Antes de comprar uma casa em meio a uma pandemia, você precisa entender várias coisas que estão acontecendo no setor de hipotecas. Essas informações são vitais se você deseja fazer a melhor compra possível com as informações disponíveis.

Eu mantive contato com o representante do credor hipotecário que refinanciou minha casa anterior em 2019. Ele trabalha em um dos cinco maiores bancos do país e é um dos 20% maiores produtores em seu departamento. Em outras palavras, ele sabe exatamente o que está acontecendo no mercado de hipotecas por dentro.

O mercado imobiliário está esquentando por vários motivos:

  • As taxas de hipoteca atingiram mínimos históricos, de modo que a acessibilidade aumentou
  • Meses de demanda reprimida devido ao abrigo no local e à confiança na economia estão retornando
  • A percepção de que ter uma casa é mais valiosa porque é gasto mais tempo em casa
  • O desejo de ter uma casa melhor ou melhor, já que estamos gastando mais tempo em casa
  • O desejo de investir em uma classe de ativos relativamente mais estável
  • A oferta geral ainda é suprimida

Se você duvida da minha afirmação de que o setor imobiliário está esquentando, os pedidos de compra de hipotecas atingiram uma alta de 11 anos em maio de 2020. Tenho certeza de que o índice continuará alto em junho e além. A intenção de comprar imóveis é muito forte.

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O que você precisa saber sobre o setor hipotecário

Apesar da forte recuperação nos pedidos de compra de hipotecas, os investidores imobiliários devem não faça uma generalização abrangente de que todos os segmentos de propriedades aumentarão mais.

Aqui está o que está acontecendo no mercado de hipotecas, de acordo com meu diretor de empréstimos. Conversamos por cerca de uma hora.

Preocupações com liquidez (lucratividade): Uma porcentagem crescente de pessoas não está pagando suas hipotecas e os bancos não têm certeza se e quando os pagamentos serão retomados. Como resultado, seu banco está emprestando apenas para os clientes com melhor condição financeira.

Normas mais rigorosas para empréstimos: Devido a preocupações com liquidez (lucratividade), os bancos reforçaram significativamente os padrões de empréstimos. Aqui estão alguns dos padrões de empréstimos aumentados que ele me mencionou:

  • Parado temporariamente, permitindo refinanciamentos de saque
  • Já não conta totalmente os valores de RSU ao calcular quanto uma pessoa pode emprestar
  • Não inclui mais a renda do cronograma E (renda de aluguel) ao calcular quanto uma pessoa pode emprestar – grande choque
  • Não é mais a aprovação de linhas de crédito para ações domésticas (HELOC)
  • Um adiantamento mínimo é de 20%
  • Aumento da pontuação mínima de crédito para se qualificar para uma hipoteca para 680

Em outras palavras, os padrões de empréstimos são os mais rigorosos possíveis. Como resultado, talvez exista uma vantagem na liquidez imobiliária se houver uma reversão mais cedo dos padrões de nível pré-pandêmico.

Empréstimo forçado de PPP: Devido às taxas de originação que os bancos cobram com dinheiro garantido pelo governo para PPP, eu pensaria que todos os bancos ficariam extasiados com o programa de empréstimo de PPP. No entanto, meu credor hipotecário manifestou preocupação com o fato de os empréstimos PPP estarem impedindo outras atividades de empréstimos. Ele disse que seu banco também está preocupado com o fato de ter que registrar prejuízos por um ano antes que o governo reembolse o banco pelos empréstimos do PPP.

Empréstimos Jumbo são mais difíceis de obter: Para 2020, a Agência Federal de Financiamento da Habitação elevou o limite máximo de empréstimos conformes para uma propriedade unifamiliar de US $ 484.350 para US $ 510.400. Em outras palavras, um empréstimo de 510.401 dólares é considerado um empréstimo jumbo. O limite de empréstimo em conformidade em San Francisco, Califórnia, e em alguns outros municípios, é de US $ 765.600 para uma casa ou condomínio unifamiliar.

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É mais fácil obter um empréstimo conforme, porque os bancos podem vender a hipoteca a Freddie Mac e Fannie Mae, apoiadas pelo governo. Empréstimos jumbo não podem ser vendidos a essas instituições. Quando um banco vende uma hipoteca, seu risco correspondente também é transferido, o que significa que o banco agora pode originar mais hipotecas.

No entanto, meu credor disse algo que nunca ouvi antes. Ele disse que, com a nova regulamentação para empréstimos recém-originados, depois de vender uma hipoteca para a Fannie Mae, se o mutuário estivesse atrasado em um único pagamento ou estivesse em tolerância, seu banco seria obrigado a não apenas recomprar toda a hipoteca, mas também pagamento uma penalidade de 11 pontos (11%). Uma penalidade de 11 pontos equivale a uma multa de US $ 77.000 em um empréstimo de US $ 700.000.

Empréstimos enormes não podem ser vendidos para Fannie Mae ou Freddie Mac. Eles podem ser vendidos no mercado secundário privado. No entanto, devido a mais regulamentações, meu credor disse que seu banco está mantendo a maioria dos empréstimos gigantes em seus livros. Portanto, os bancos estão sendo mais rigorosos ao avaliar os mutuários que buscam empréstimos enormes.

Proprietários de pequenas empresas estão cada vez mais examinados: Ele notou que os proprietários de pequenas empresas estão sendo penalizados desproporcionalmente mais do que os funcionários da W2, porque seu credor está preocupado que as pequenas empresas não se recuperem. Por outro lado, continua a haver apenas uma preocupação rotineira sobre o candidato a empréstimo do funcionário W2 perder potencialmente seu emprego.

Durante a subscrição, se uma pequena empresa obteve um empréstimo de PPP, isso poderia ser visto como uma bandeira vermelha em relação à viabilidade da pequena empresa. Essa é uma posição interessante, porque você também pode argumentar que uma pequena empresa tem uma chance maior de sobreviver porque recebeu um empréstimo PPP.

Mas a maioria dos credores também usa a mesma lógica e afirma que um imóvel para locação ou férias é mais arriscado e, portanto, exige um pagamento maior e uma taxa de juros mais alta, porque o credor está assumindo que o mutuário exige que a renda do aluguel seja capaz de pagar o imóvel.

Visto que algumas pessoas como eu consideram que qualquer renda de aluguel é simplesmente um bônus e tornaria menos arriscado possuir uma propriedade de aluguel ou férias.

Como um setor hipotecário mais rígido afetará a habitação

Quando você reúne todas essas informações, é lógico supor que o mercado imobiliário deva desacelerar. Enquanto houver padrões mais rígidos de concessão de empréstimos, haverá menos capital disponível para comprar imóveis. Os bancos estão nervosos e com razão.

No entanto, há uma demanda esmagadora de compra de imóveis devido à confluência de razões que afirmei em minha introdução. Além disso, ainda existem muitas pessoas com menos de 20%, altas pontuações de crédito e baixos índices de dívida / renda que se qualificarão para uma hipoteca.

Portanto, a partir de agora, a demanda por casas que podem ser compradas com uma hipoteca em conformidade (US $ 510.400 – US $ 765.600) é relativamente forte. Supondo uma proporção de 80% de empréstimo / valor, há força no segmento de preços de US $ 638.000 a US $ 957.000 e abaixo.

Quanto menor a relação empréstimo / valor (maior a entrada), maior o preço da casa que uma pessoa pode comprar. Por exemplo, uma pessoa pode pagar uma casa de US $ 2.765.600 usando um empréstimo em conformidade se depositar US $ 2.000.001, por um pagamento inicial de 72,32%. A relação empréstimo / valor é inversa, ou 27,68%.

Como um comprador toma mais empréstimos e passa para um empréstimo gigantesco, é aqui que os empréstimos ficam mais difíceis e os preços mais baixos. Poucos têm US $ 2 milhões para colocar no exemplo acima.

Exemplo de rejeição de um empréstimo enorme

Meu emprestador me deu um exemplo de casal de mutuários com uma receita combinada de US $ 630.000 que foi rejeitada por um empréstimo enorme de US $ 1,6 milhão. Normalmente, obter uma hipoteca inferior a 3X a sua receita bruta não deve ser um problema. No entanto, nesse cenário, o mutuário possuía quatro casas.

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Todas as quatro casas tinham hipotecas que totalizavam aproximadamente US $ 2,3 milhões. Apesar das hipotecas, as casas eram todas positivas em termos de fluxo de caixa. No entanto, porque meu credor Tabela E excluída (receita de aluguel) em sua consideração de subscrição, o empréstimo não foi capaz de incluir mais de US $ 150.000 em receita de aluguel.

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Se o credor o tivesse feito, no entanto, a receita total do mutuário teria sido superior a US $ 700.000. Os credores tradicionalmente consideram apenas ~ 70% da renda alugada como conservadora.

Como resultado dos rígidos padrões de empréstimo, o pedido de compra do mutuário foi rejeitado pelo meu credor. No entanto, meu credor encaminhou o requerente rejeitado a um de seus amigos em outro dos cinco maiores bancos do mundo. Um mês depois, o candidato foi aprovado.

Os empréstimos jumbo estão acontecendo, mas estão ficando cada vez mais difíceis de obter e mais longos para fechar. Você apenas tem que comprar ao redor.

Como resultado, se você deseja encontrar valor no mercado imobiliário, é melhor procurar casas em seu bairro que tradicionalmente exigiriam um empréstimo enorme.

Em San Francisco, muitos casais de renda dupla que economizam há mais de 10 anos podem conseguir até US $ 500.000 em pré-pagamento e comprar até US $ 2.500.000 em casa hoje em dia. Muitas dessas empresas de tecnologia pagam US $ 100.000 a US $ 140.000 em remuneração total ao ano.

Também passamos por um mercado em alta de 10 anos no S&P 500 e NASDAQ. Portanto, não fico mais surpreso quando um garoto de 30 a 35 anos me diz que está procurando comprar uma casa de US $ 2 a US $ 2,5 milhões.

Mas uma vez que você supera os US $ 2,5 milhões, fica um pouco mais difícil para muitos desses casais com renda dupla. Eles não apenas precisam de um adiantamento maior, mas também podem precisar de uma renda maior para apoiar uma hipoteca mais alta. Portanto, há uma necessidade crescente de obter um empréstimo jumbo.

No entanto, se você puder comprar imóveis acima de US $ 2,5 milhões em São Francisco, poderá conseguir negócios relativamente melhores.

Cabe a você encontrar o preço mais alto na sua cidade, onde há mais negócios a serem realizados. Procurar ofertas de imóveis perto do preço médio da casa em sua cidade é atualmente uma proposta difícil.

Não fique muito animado com a pré-aprovação da hipoteca

Há uma última coisa que quero deixar para você. Se você é pré-aprovado para uma hipoteca enorme neste ambiente de empréstimos restrito, é fácil se sentir bem. Dê um tapinha nas costas por um nanossegundo.

Em seguida, transforme seu sentimento de triunfo em CUIDADO. Ficar pré-aprovado para uma hipoteca hoje é como fazer parte de uma pequena equipe de soldados que desembarcam nas praias de seu inimigo.

Suas habilidades de combate e artilharia podem ser de primeira qualidade, mas seu inimigo ainda o destruirá simplesmente porque supera em 10 a 1. Para vencer a guerra, você prefere ter 100 vezes mais pessoas ao seu lado com caças e navios de guerra.

Se você espera que o mercado imobiliário continue subindo, você prefere que todos se qualifiquem para uma hipoteca, em vez de apenas algumas pequenas.

Fui pré-aprovado para um ARM jumbo de 7/1 em 2,125%. Encontrei uma casa fora do mercado com vistas panorâmicas do oceano que quero comprar. Meu objetivo é comprar tantas casas panorâmicas com vista para o mar em São Francisco por menos de US $ 1.000 / m² que eu puder pagar confortavelmente, porque acredito que elas estão significativamente subvalorizadas hoje.

Esta casa que encontrei teria vendido por ~ 10% mais pré-pandemia do que a que posso comprar hoje. Como resultado, bloqueei minha taxa. Tudo o que resta é tentar obter um preço da casa ainda melhor.

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Mas estou preocupado em avançar porque não sei quando os bancos voltarão aos seus padrões normais de empréstimo. Todo mundo depende do apoio contínuo do governo e do Federal Reserve para impedir que a economia caia no abismo.

Vamos torcer para que os benefícios de desemprego aumentados sejam estendidos, mais verificações de estímulo sejam pagas e uma terceira rodada de empréstimos para PPP seja concretizada.

Uma taxa de 2,125% para um jumbo 7/1 ARM é absurdamente baixa. Sim, estou me beneficiando de 0,375% devido a preços de relacionamento (tenho ativos com o credor). Ainda assim, mesmo 2,5% para um jumbo ARM de 7/1 é uma ótima taxa. Minha taxa atual é tão baixa que está me pressionando a querer comprar outro imóvel.

Se você já teve a sorte de comprar um anel de noivado, é uma sensação semelhante. Uma vez que você compra um, ele queima um buraco no seu bolso, onde você só precisa propor o mais rápido possível, em vez de esperar pelo momento mais oportuno. YOLO, certo?

Mas esse tipo de pensamento é perigoso.

Ninguém deve comprar um imóvel apenas porque possui uma taxa de hipoteca muito baixa. Essa é a cauda proverbial que abana o cachorro. Em vez disso, você deve comprar um imóvel se identificou a casa ideal, pode pagar os pagamentos, realizou várias análises de cenário e planeja viver ou possuir a casa nos próximos anos.

Meu credor disse que a demanda que ele está vendo por pedidos de compra é “a mais forte que ele viu o ano todo”. Seu negócio está crescendo porque o refinanciamento também continua super forte. A questão principal é se o setor bancário retornará aos seus padrões de empréstimos pré-pandêmicos mais cedo ou mais tarde.

Se afrouxar seus padrões de empréstimo, isso significaria que o mercado de trabalho retornou e os temores de liquidez e rentabilidade se dissiparam. Como resultado, os preços dos imóveis provavelmente continuarão mais altos.

Certamente há um cenário em que poderíamos ver o “mãe de todas as guerras de ofertas”Na segunda metade do ano e além disso, há meses de demanda reprimida. O mercado de ações certamente está antecipando essa recuperação econômica.

No entanto, se as coisas não melhorarem até o final deste ano e se o governo não continuar nos apoiando, qualquer comprador de propriedade hoje provavelmente terá que enfrentar a tempestade por pelo menos dois ou três anos.

Felizmente, a maioria dos compradores ficará bem, já que a duração média da propriedade é superior a nove anos. No entanto, como sempre, algumas pessoas vão se machucar na margem.

Gráfico de taxa de hipoteca registra preços baixos
Fonte: Freddie Mac

Realmente pense bem antes de comprar um imóvel hoje. Sim, as taxas de hipoteca são atraentemente baixas. Sim, as casas abertas ainda não voltaram, o que significa que você não precisa entrar em uma guerra de lances com compradores emocionais. Esta é uma enorme vantagem para os compradores. No entanto, encorajo você a tomar seu tempo.

Se você não encontrou a propriedade ideal, siga em frente. Sempre haverá outra propriedade que aparecerá. Finalmente, preste atenção ao seu setor de hipotecas local. A oferta de capital é fundamental para um forte mercado imobiliário.

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Leitores, como tem sido sua experiência em obter uma hipoteca em conformidade e uma hipoteca jumbo nesse ambiente? Como é o setor hipotecário e o mercado imobiliário em que você mora? Se a demanda por imóveis é alta onde você mora, por que você acha isso? Onde você vê fraqueza no setor imobiliário? Se você trabalha no setor de empréstimos hipotecários, também adoraria ouvir suas idéias.



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